近年来，广州市大力推动“老旧小”小区的改造升级工作,特别是针对“老旧小”小区加装电梯，是解决老人、小孩出行便利问题，改善民生生活环境，提升城市形象的惠民措施。
老旧小区住宅加装电梯这项民生工程，广州市人民政府办公厅从2012年7月1日开始试用《广州市既有住宅增设电梯试行办法》（穗府办〔2012〕21号），到2016年8月11日（穗府办规〔2016〕11号）《广州市既有住宅增设电梯办法》，在到2020年6月9日印发《广州市既有住宅增设电梯办法》（穗府办规〔2020〕7号），为增设电梯提供了指引，但这个指引是参考性的，不具有强制性。
加装电梯涉及到报建、业主协商、利益补偿等多个方面，纠纷频出，各业主之间利益如何保障、矛盾如何解决是一个关键问题。加强辖区内既有住宅增设电梯工作的指导和协调已是街道办事处的一项重要工作。
在我们办案过程中以及研读历年关于加装电梯的纠纷，广州旧楼加装电梯主要纠纷来自于高层业主和低层业主诉求无法统一。加装电梯纠纷案件常见有两种类型：
一种是要求赔偿加装电梯对低层业主通风、采光、噪音、房屋贬值造成损失，另一种是要求阻扰电梯施工的业主停止实施妨碍加装电梯的行为，并要求赔偿妨碍施工造成的损失。
对于上述两类纠纷，各法院判决对此类案件的审判思路基本一致。对于低层业主提起的诉讼，若法院认定确实对其造成影响的，酌情判决支付一定金额的补偿；对于请求排除电梯施工妨碍的，若法院认定加装电梯符合相关规定的，均判决不得妨碍电梯施工。
【案例1】作为低层业主（如1、2楼、或3楼），提起的诉讼：
（1）以加装的电梯影响其房屋的通风、采光而致房屋价值贬损而提起诉讼要求赔偿。
法院认为，如加装电梯对于原告的通行、采光及通风均无直接或明显的影响；不影响房屋居住的使用价值，按现有的房地产市场行情并不足以认定仅因加装电梯而必然导致房屋价值贬损（或者市场交易机会减少）的，判决驳回起诉。
也有法院认为，原告出行无需利用电梯，且电梯安装亦实际对其房屋价值产生影响而要求中高层业主给予适用补偿，公平合理。最终判决向原告支付补偿款4.2万元。
以加装电梯造成损害为由提起诉讼，要求赔偿房屋贬损价值、增加的物业管理费、精神损失费。
法院认为，对于确实因增设电梯而受到损害的业主，其他同意增设电梯、从增设电梯中获得便利的业主应当予以适当赔偿；而根据物业中心出具的《证明》，不使用电梯的业主按原定标准缴纳物业管理费，那就不存在增加物业管理费的问题；而原告要求赔偿精神损失费2万元，但未提供证据予以证明，法院不予支持。最终，法院酌定被告共同向原告赔偿2万元，驳回原告的其他诉讼请求。
以加装电梯会造成噪音、通风等影响提起诉讼要求补偿。
法院认为，因案涉大楼在规划、设计、建造时已经预留电梯井，大楼电梯亦是安装规划时预留的电梯井内，对楼宇外观并无影响，无法证明加装电梯对被告造成的噪音、通风影响及安全隐患，从而导致房屋贬值。最终，法院判决驳回全部诉讼请求。
【案例2】作为高层业主提起诉讼，常见为低层业主阻扰施工，高层业主提起诉讼请求：立即停止侵权，排除对加装电梯施工的妨碍，赔礼道歉；以及赔偿因妨碍施工造成的经济损失。
法院认为，1 .涉案加装电梯已经过双三分之二以上的业主同意，并已取得《 建设工程规划许可证》,加装电梯施工是符合上述《建设工程规划许可证》相关规定的合法行为。2 .加装电梯虽对被告房屋的采光 、通风产生一定影响，但对于涉案楼宇业主通行提供了极大的便利，被告应本着友睦邻里、互让互谅的精神，为涉案楼宇增设电梯间及连廊工程的施工提供必要的施工便利；而不能擅自采取各种行为，阻扰电梯施工。最后判决：被告不得对电梯施工进行阻挠、破坏；驳回原告的其他诉讼。
从大量司法实践案例来看，法院对于加装电梯工程中经过合法程序批准的，都是给予支持的态度。而对的确受到损害的业主，根据公平合理原则进行补偿，补偿金额来看，一般不高于五万元。
现有法律法规暂未对加装电梯影响通风、采光、噪音、造成房屋贬值的赔偿标准加以明确和细化，法院一般是通过个案的实际情况综合判断具体赔偿数额。
对于加装电梯过程中出现的这些纠纷，高层和低层的住户本着睦邻友好、互让互谅的精神进行协商。在自行协商不成的情况下，我们反对者不必采用人肉盾牌、高音喇叭、围攻堵截、故意破坏合法施工等方式表达诉求。可以寻求社区居委会、街道办事处、有关行政部门等介入调解，或请专业律师出具律师函等，若通过以上方法仍无法解决纠纷时，再通过法律途径解决纠纷。
【法律依据】
根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第二百九十一条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
【案例】
2021年6月，黄埔某小区有业主咨询其所在小区2楼业主阻挠所在楼层加装电梯，作为高楼层业主应如何维权？
在认真听取了4位业主代表对案件情况的陈述意见及基本诉求，同时向居委会工作人员了解此前多次调解记录，对案件的基本事实及法律关系进行逐一梳理。经居委会工作人员组织双方调解，我方提供法律服务，向双方解读了《中华人民共和国民法典》《广州市既有住宅增设电梯办法》等相关法律规定，并重点就相邻关系的处理原则及通行权规定、住宅增设电梯流程规范指引等方面，耐心释明双方法定权利和义务，从法理上让双方正确认识及评估自身行为目的，引导双方理性维权，合理合情合法表达利益诉求，从而争取调解空间。
2021年8月底，黄埔某小区11栋的20名业主就诉请2楼2名业主停止阻挠加装电梯的侵权行为向法院起诉寻求法院调解及司法确认。 原告已与被告有初步协议内容，但仍有分歧。由于协议内容涉及同意加装电梯业主的共同利益，而同意加装电梯的业主中，仍有几名业主未参加诉讼，如该案进入诉讼程序，虽双方仍有调解的可能，但是按照正常的诉讼程序，需要追加未参加诉讼的其他业主作为第三人，然后等待法院送达、排期、开庭，加上法院审判业务部门案多人少的现状，短时间内是不可能解决纠纷的。考虑到本案涉及较多业主的共同利益，电梯施工合同已签订且已开始履行，纠纷长时间处于未决状态，一方面会加大双方的对立矛盾，另一方面电梯加建工程长时间得不到进展将衍生其他新的矛盾，更加不利于本纠纷的化解。
黄埔法院立案庭法官将该案委派给特邀调解员先行进行调解，促成双方当事人就增设电梯的权利义务达成一致协议，同时，指导调解员与未参加诉讼的其他业主取得联系，逐一告知其他业主关于上述协议的内容并将业主的意见记录在案，确保了其他业主的知情权及表决权，进一步延伸化解潜在的矛盾。
最终，在人民调解员与法院的联合调解下，双方于2021年9月中旬达成调解协议，并向法院申请对调解协议予以司法确认。
【创新经验】
广州首推加装电梯“连片托管”模式
广州市越秀区市场监管局联合黄花岗街道办事处，率先在全市推出加装电梯“连片托管”模式，通过集约管理、规范运作、多元治理等手段，打通老旧小区加装电梯工作的最后一环。
2020年以来，广州市在越秀区水荫路34号大院开展加装电梯“连片规划、连片加装”试点。试点工作开展以来，水荫路周边社区已完成旧楼电梯加装111台，越来越多居民体验到电梯带来的便捷与好处。
不过，老旧住宅加装电梯后，随之而来的是面临维护保养缺监督、使用管理人难确定、维修检验资金难筹集、应急救援缺协调等管理难题。依托黄花岗街道前期“连片规划、连片加装”形成的良好基础，越秀区引入专业物业管理公司接受加装电梯业主委托，履行电梯日常安全管理职责，承担安全管理责任，实现分散主体加装电梯“集约化”管理，省却老旧住宅加装电梯后管理水平参差、标准不一等问题，通过连片管理，集合人力物力统一配置，进一步提升电梯托管工作效能，解决群众现实需求。
据介绍，接受业主委托的托管物业公司，按照广州市地方标准《电梯托管标准化管理规范》要求开展服务工作。服务“全包”，负责电梯安全管理人员配备、应急救援值守、日常巡查维护、年度定期检验、档案建立保存等各环节事项。由电梯托管公司为负责电梯购买符合省电梯安全监管体系改革方案要求的电梯责任保险，为处理可能发生的安全事故提供快速的资金保障，降低业主的责任风险。
市场监管部门介绍，电梯连片托管指导价为650元/月·台，涵盖电梯日常维护保养、安全管理人员聘请、安全责任保险购置等多项费用，托管电梯还将减免相应年度定期检验费用。让老百姓“保安全”的同时“得实惠”，使用电梯更省心、更省力、更省钱。
此外，物业公司在电梯“连片托管”模式的基础上还推出“托管+保洁”“托管+保安”“托管+需求”等“套餐式”服务，为业主提供多样化选择。
“连片托管”还将引入智慧监管、社区治理等内容。通过为加装电梯增配AI智能监控系统，有效识别20多种不安全不文明乘梯行为，及时发现安全隐患，第一时间预警处置；结合社区信息化建设，将电梯运行动态、安全状况接入社区数据中心，一屏式实时监测显示。同时，将电梯托管纳入社区治理范畴，组建电梯事务治理委员会，通过社区议事平台组织业主、托管机构、行业专家等各方主体，协同解决电梯托管中群众反映的问题，高效化解矛盾纠纷。
据悉，自越秀区2018年推行“电梯托管管家”服务以来，构建起市场化、智慧化、多元化的托管保障体系。目前该区托管电梯投诉率、超期未检率均为零，群众对托管服务满意度超98%，托管电梯健康综合指数达98分，托管电梯运行状况明显好于业主自管。
【拓展】
广州市规划和自然资源局:
《广州市既有住宅增设电梯技术规程》
《广州市老旧小区住宅加装电梯指引图集》对加装电梯全流程中涉及的加装方式、技术参数、规范要求等环节采用图文并茂、通俗易懂的表达方式，为广大市民、各区电梯办和相关职能部门、电梯企业和社会服务机构等各个层面提供了更直观、更实用的技术指引。
指引一：正投影净距不足6米为严重遮挡
众所周知，加装电梯需经两个“三分之二”同意才能进行，即本单元或者本栋房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。但除了两个“三分之二”以外，加装电梯还需注意不少问题。
《指引图集》中提醒，若加装电梯占用业主专有部分的，还应当取得该专有部分的业主书面同意意见。而专有部分一般指业主的房产证范围（含外围墙体）。
若加装电梯涉及严重遮挡本栋及相邻房屋的，还应取得该部分房屋的业主书面同意意见书。严重遮挡一般指电梯或连廊距相邻房屋主要窗户（一般指卧室和客厅窗口）的正投影净距不足6米。
指引二：加建电梯需留足人行、车行通道
加装电梯不能阻碍通行，《指引图集》中提醒，加装电梯应设计合理，加装电梯后的消防安全、建筑平面设计、结构应满足现行规范、标准的要求。基本规定是，电梯井占地尺寸不超过2.5米×2.5米，交通连廊净宽不超过1.2米（与电梯井直接等宽的连廊除外），电梯井若需占用现状通道，应确保新建电梯井与相邻建筑物之间的剩余通道宽度，仅供人行和非机动车通行的不少于1.5米，供机动车通行的不少于4米。
《指引图集》还列出负面清单。例如，不能利用加装电梯增加私人使用面积，不能在每户的阳台加建平台；加装电梯需有候梯缓冲区，否则容易造成人流冲撞或者阻碍通行。
指引三：优先利用建筑凹位加装电梯
电梯加装在什么地方最合适？《指引图集》提出，加装电梯要在满足日常出行的前提下，尽量减少电梯和连廊所占用的空间。同时在尽量减少对周边住户和城市环境影响的前提下，提出合理的电梯加装设计方案。加装电梯应优先设置在小区内部，避免加装在临市政路的一侧；优先利用建筑凹位加装电梯。应选取对相邻建筑主要采光面的影响较少的一侧；而且在与邻楼空间有限的情况下，加装电梯建议预留邻楼日后加装电梯的空间。
此外，如周边建筑已加装电梯，新建电梯位置，建议设置在已有电梯的同一侧，电梯体量、立面风格等方面宜协调一致。
指引四：“裙楼式”住宅如何不落地加装电梯？
《指引图集》列举了加装电梯的十大常见户型，其中联排单元的老楼，加装电梯不需要占用专有部分，协调难度较低；而一梯四户或者内天井式住宅，一般需占用专有部分或者涉及严重遮挡，加装电梯协调难度大。
去年以来，市规划和自然资源局陆续收到“不落地”形式加装电梯的申请。为解决“裙楼式”住宅不落地加装电梯等多个技术难题，该局会同市场监督管理部门研究并最终形成了关于不落地电梯相关问题的技术规范和要求。
《指引图集》中提出，广州较为常见的一类是底层为商业裙楼，层高较高，住宅区域层高较低。此类型平面住宅底层环境较为复杂，加装电梯的位置应考虑对低层及周边环境的影响，需两种楼梯形式结合。
