无民事行为能力是指不具有以自己的行为取得民事权利和负担民事义务的资格，不能产生法律关系发生、变更、消灭的效果。根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，无民事行为能力人包括不满八周岁的未成年人和不能辨认自己行为的成年人（如精神病人、痴呆症人、植物人等），其民事活动由他的法定代理人代理。本文只论述不能辨认自己行为的精神病人、痴呆症人等无民事行为能力人出售自有房产的情形。由于法律规定无民事行为能力人实施的民事行为无效（但奖励、赠予、报酬等纯获利行为除外）。因此，无民事行为能力人不能自行出售房产。那么无民事行为能力人又该如何出售登记在自己名下的房产呢？
我们通过对法律的分析及实践操作，总结了不能辨认自己行为的精神病人、痴呆症人、植物人等无民事行为能力人出售自有房产的三个步骤，具体如下。
第一步：向人民法院申请认定房屋产权人为无民事行为能力人
《中华人民共和国民法典》第二十四条：不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”《中华人民共和国民事诉讼法》规定：“申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力，由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。人民法院受理申请后，必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定意见的，应当对鉴定意见进行审查。人民法院经审理认定申请有事实根据的，判决该公民为无民事行为能力或者限制民事行为能力人；认定申请没有事实根据的，应当判决予以驳回。”可见，除公民不满八周岁的情形外，公民是否具备民事行为能力应由人民法院进行认定。鉴定机构出具的鉴定意见、医院出具的医疗证明或近亲属的陈述，并不能作为公民是否具备民事行为能力的法定凭证。不动产登记机构应依据人民法院的判决来确认房屋产权人是否为无民事行为能力人。
第二步：由无民事行为能力人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定监护人
出售房产属于民事活动，根据《中华人民共和国民法典》第二十一条规定，“不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。”无民事行为能力人出售房屋依法应由其法定代理人代理。而《民法典》第二十三条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。”因此，必须先确定无民事行为能力人的监护人。
如何确定无民事行为能力人的监护人？对于精神病人、痴呆症人、植物人等无民事行为能力人的监护人的确定，《民法典》及相关司法解释规定了如下方式：
首先：由有监护资格的人之间协议确定监护人。
其次：有监护资格的人协议不成或对担任监护人有争议的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门指定监护人。
最后：对居民委员会、村民委员会或者民政部门指定监护人有争议的，可向人民法院申请指定监护人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》总则编若干问题的解释第九条的规定，人民法院指定监护人时，应当尊重被监护人的真实意愿，按照最有利于被监护人的原则指定，具体参考以下因素：（一）与被监护人生活、情感联系的密切程度；（二）依法具有监护资格的人的监护顺序；（三）是否有不利于履行监护职责的违法犯罪等情形；（四）依法具有监护资格的人的监护能力、意愿、品行等。人民法院依法指定的监护人一般应当是一人，由数人共同担任监护人更有利于保护被监护人利益的，也可以是数人。
然而，《民法典》第二十八条规定，对无民事行为能力人有监护资格的人包括：(一)配偶；(二)父母、子女；(三)其他近亲属；(四) 其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。由于对无民事行为能力人有监护资格的人员众多，在现实生活中，很难做到有监护资格的人都参与协商；且不动产登记机关也很难核实监护人协议的真实性、合法性，因此，不动产登记机关在审核监护人身份证明文件时，通常不以监护人协议作为监护人取得监护权的依据，而一般要求监护人提供无民事行为能力人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或人民法院出具的其取得监护权的相关证明文件或裁判文书。
第三步：监护人作为产权人的法定代理人向不动产登记机关申请办理交易过户手续
监护人在向不动产登记机关申请办理交易过户手续时，除了需要提交《房地产权证》原件等正常交易过户的资料外，还需要提交：1、人民法院作出的产权人为无民事行为能力人的《民事判决书》；2、监护人身份证明文件（包括指定监护人证明或裁判文书、监护人身份证、户口簿等身份证明文件）。另外，根据《民法典》第三十五条：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”不动产登记机关会视具体情况要求监护人提供为产权人利益而出售房产的证明文件或做出必要的承诺。
