关键词：不动产、司法执行程序、焦点问题
在民事诉讼执行程序中，人民法院采取查封、拍卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的不动产作为执行标的或执行对象，对不动产强制执行必然涉及债权与物权等诸多法律的种种规定，因而在实际执行中如何正确适用法律尤为重要。
首先，不动产执行时需要确定财产归属的情况。
在执行不动产时，首先要确定被执行的不动产是否属于被执行人所有。司法实践中，有以下几种情况需要引起注意：１、对于已进行登记的不动产，按照法定管理部门的登记确定权属，一般来说，登记在被执行人名下的不动产，视为被执行人所有。２、未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。３、对于未登记在被执行人名下的财产，登记名义人（案外人）与被执行人均认为该财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。４、登记名义人否认该财产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。５、被执行人通过继承、判决或执行裁定取得不动产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。６、以不动产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该不动产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该不动产可以视为该公司的财产进行执行。
其次，关于对不动产投资权益的执行。
不动产投资采取合作建房的形式较多，合作建房一般采用两种方式：一是双方即土地方与投资方，采用成立项目公司的形式进行开发，按股份分享投资利润或房屋产权；二是双方即项目所有方与投资方，采用合同的方式进行开发并按照投资比例获取利润和分配房产分成。笔者将两种形式下的不动产投资权益如何执行及其理由分别予以阐述：
（一）以项目公司的形式合作建房的，若项目公司为被执行人，则所开发的不动产可以直接作为被执行人的财产予以执行，若项目公司的股东为被执行人时，一般不能直接执行项目公司所开发的不动产，而是应当通过执行股东权益来实现。
（二）以合作开发项目合同的形式合作建房的，若项目所有人是被执行人，其所开发的不动产可以直接作为被执行人的财产予以执行。但若其他投资人是被执行人时，该不动产在一般情况下不得直接执行。
第三，关于对预售商品房的执行。
预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归不动产开发商。当不动产开发商为被执行人，开发的不动产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得所有权的购房人权益如何进行保护，是执行实践中亟待解决的问题。根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对预售的商品房可做如下处理：
１、如购房人已向开发商付足房款或办理了楼宇按揭手续，虽然此时因种种原因购房人尚未取得不动产权证，但该房屋不能作为开发商的财产予以执行，而可以当做购房人的房屋予以执行。
２、如购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未支付任何对价的，该房屋只能作为开发商的财产予以执行。
３、购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，且该房屋已交付购房人使用的，该房屋不能作为开发商的财产予以执行，但可以作为购房人的财产予以执行，但执行所得价款应优先返还开发商尚未收取的购房款。
４、购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，但房屋没有交付的，该房屋可以作为开发商的财产予以执行，但执行所得价款应优先偿还购房人已支付的房款。
最后，关于对涉及第三人权利的不动产的执行。
在市场经济条件下，不动产的担保和用益功能将被人们予以重视和发挥，不动产所有人往往会在所有权之上设定诸多的权利，最重要的有两种，即担保权和租赁权。对此类涉及第三人权利的不动产的执行要充分考虑到担保权和租赁权的特性。
（一）对被执行人已设定抵押的不动产的执行应注意：执行此类不动产时，首先要查清抵押权人的债权数额，拍卖所得价款在优先支付执行费用、评估费用、拍卖费用和抵押权人的债权后没有剩余的，不得对该抵押物进行拍卖或变卖。否则，既不能使抵押权人实现债权，又对申请执行人实现债权毫无帮助。这种情况下的执行应当禁止。只有对抵押房产的价值大于所担保债权的余款部分，可以作为法院执行案件的执行标的。执
行法院对第三人享有担保物权的不动产进行拍卖时，必须通知该第三人，在拍卖公告中声明拍卖物有担保权益的情况。
（二）对被执行人已出租房屋的执行应注意：法院在采取拍卖、变卖的方式执行此类不动产时，应通知承租人参加拍卖、变卖，以保护承租人的优先购买权利，并在拍卖公告中声明拍卖物上有租赁权的情况，告知竞买人原租赁合同应由竞买人继续履行。在被执行人出租的不动产上又同时设有抵押权时应注意：若租赁权成立在先，抵押权设定在后，新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满；若抵押权成立在先，租赁权设定在后，原租赁合同对新的受让人没有约束力。
